Erbteil verkaufen und aus der Erbengemeinschaft ausscheiden


  • Sie können ihren Erbteil jederzeit verkaufen. Einfach gesprochen braucht es nur einen Kaufinteressenten. Denn die Zustimmung der übrigen Miterben ist nicht erforderlich! Die Übertragung des Erbanteils erfolgt im Wege eines notariellen Vertrages.
  • Wichtig ist die saubere inhaltliche Aufbereitung der Erbengemeinschaft. Hierzu gehört eine umfassende Darstellung aller Aktiva und Passiva. Nur wenn klar ist, was in der Erbschaft steckt, zahlen Interessenten gute Preise.
  • Erfahren Sie nachfolgend, wann ein Erbteil wirtschaftlich für einen Verkauf interessant ist, worauf es beim Verkauf ankommt und wie sich der Ablauf in der Praxis darstellt.
Bitte beachten Sie meine Haftungsregelungen und Bestimmungen zur Rechtsberatung für Inhalte auf dieser Webseite! Diese Webseite fasst lediglich Allgemeinwissen zusammen und stellt keine Rechtsberatung dar.

Gründe, den eigenen Erbteil zu verkaufen

Die Interessen, seinen Erbteil zu verkaufen, können vielfältig sein. Haben mehrere Personen zusammen geerbt, so entsteht damit eine Erbengemeinschaft. Hierbei handelt es sich um eine sog. Gesamthandsgemeinschaft, d.h. alle in der Erbschaft enthaltenen Gegenstände gehören ihnen gemeinschaftlich. Kein Miterbe kann über einen einzelnen Gegenstand verfügen. Solange die Erbengemeinschaft besteht, sind alle Miterben zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses verpflichtet und haften auch für die Nachlassverbindlichkeiten.

Die Höhe des Anteils an der Erbengemeinschaft bestimmt sich nach der jeweiligen Erbquote. Dieser Anteil an der Gemeinschaft wird als Erbteil bezeichnet und bestimmt auch das Stimmrecht, das der einzelne Miterbe innerhalb der Gemeinschaft bei Beschlüssen hat. In der Regel benötigt die Erbengemeinschaft zur Handlungsfähigkeit mindestens einen Mehrheitsbeschluss, also über 50% der Erbanteile.

Ein klassisches Motiv für den Verkauf des Erbanteils liegt vor, wenn der eigene Anteil an der Gesamterbschaft unter 25 bis 30 Prozent liegt. In diesem Fall kann es sein, dass die Kommunikation und Abstimmung mit den übrigen Miterben so umfassend und aufwändig ist, dass der Wert der Erbschaft und der damit verbundene Aufwand nicht mehr in sinnvollem Verhältnis zueinander stehen. Insbesondere wenn Sie auch noch einen Anwalt einschalten müssen, steigen die Kosten deutlich an. Dazu kommt noch, dass schnell Streit zwischen den Miterben entsteht, insbesondere wenn diese verwandtschaftlich verbunden sind. All das kann man sich ersparen, wenn man seinen Erbteil weiterverkauft.

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Weitere Vorteile sind:

  • Keine weitere zeitliche Beanspruchung mit der Verwaltung
  • Keine fortlaufende Beschäftigung mit juristischen Details
  • Laufende Kosten und wirtschaftliche Risiken entfallen
  • Setzen Sie der emotionalen Belastung ein Ende
  • Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft auflösen
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Ausstieg aus der Erbengemeinschaft durch Verkauf des Erbteils

Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer gerichtet. Ihr explizites Ziel ist die Auflösung, sog. Auseinandersetzung. Hierzu vereinbaren die Erben vertraglich, wie die gesamte Erbschaft unter ihnen verteilt werden soll. Der Jurist spricht von der Erbauseinandersetzungsvereinbarung. Meist läuft dies aber nicht konfliktfrei ab, vielmehr verfolgt jeder Miterbe bestimmte Interessen, die mit den Interessen der übrigen Erben kollidieren können. Schnell entsteht eine derart verkeilte Situation, dass eine Auflösung in weite Ferne rückt. Nicht selten steht an deren Ende die Teilungsversteigerung der Immobilien und Grundstücke – eine Situation, die sich der Erblasser bestimmt nicht gewünscht hat. Mehr zur Vor- und Nachteilen der Teilungsversteigerung lesen Sie in meinem Blogbeitrag: Entscheidungshilfe: Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Verkauf des eigenen Erbteils sein, der sog. Erbteilskauf. Hierbei verkauft und überträgt der Erbe seinen Erbteil im Wege eines notariellen Vertrages an entweder einen der anderen Miterben oder einen außenstehenden Dritten und steigt damit unmittelbar aus der Erbengemeinschaft aus. Dieser Verkauf ist jederzeit und vor allem auch ohne Zustimmung der übrigen Miterben möglich. Sie sind ausreichend durch ihr gesetzliches Vorkaufsrecht geschützt. Diese Möglichkeit kann im Endeffekt auch vom Erblasser nicht ausgeschlossen werden, ein dingliches Veräußerungsverbot würde an § 137 BGB scheitern.

Wichtig: der Verkauf des Erbteils darf nicht mit dem Verkauf von einzelnen Gegenständen aus dem Nachlass verwechselt werden. Da die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft darstellt, gehört keinem der Miterben ein Gegenstand alleine, den er einfach verkaufen könnte. Vielmehr gehört „alles allen“, d.h. jeder Miterbe ist an jedem Gegenstand des Nachlasses in der Höhe seines Erbteils beteiligt. In Folge dessen kann er auch keinen Gegenstand des Nachlasses einfach verkaufen, er ist dafür auf die Mitwirkung der übrigen Miterben angewiesen.

Der Verkauf des Erbteils ist des weiteren abzugrenzen vom Verkauf des Erbrechts. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung noch zu Lebzeiten des Erblassers, in der jemand gegen Ausgleichszahlung auf sein Erbrecht verzichtet und damit umgangssprachlich sein Erbe verkauft.

Besteht hingegen garkeine Erbengemeinschaft, sondern gibt es nur einen Alleinerben, so kann dieser statt der Erbteile die gesamte Erbschaft verkaufen.

Kommt Ihr Erbteil für einen Verkauf in Betracht?

Erbengemeinschaften sind kein einfaches Terrain. Vor einem Verkauf müssen drei Dinge verlässlich geklärt sein:

Sind die genannten Voraussetzungen nicht absolut vertrauenswürdig erfüllt und nachweisbar, kommt ein Verkauf Ihres Erbteils kaum in Betracht. Aus Erfahrung weiß ich, dass dies gerade bei größeren Erbengemeinschaften durchaus auch drei und mehr Jahre nach Anfall der Erbschaft dauern kann.

Ist ihre Erbengemeinschaft noch nicht so weit? Tragen Sie sich einfach in meinen Newsletter am Ende der Seite ein. Ich halte Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden.

Weiterhin rate ich Ihnen, sich mit den Grundlagen des Erbrechts und der Erbengemeinschaft vertraut zu machen. Sie sollten mit den Begebenheiten rund um die Verwaltung des Nachlasses und den gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten zur Auseinandersetzung vertraut sein. Dies erlaubt ihnen eine solide Einschätzung ihrer rechtlichen Lage und hilft damit bei der Diskussion und Verhandlung mit den übrigen Miterben

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Ist Ihr Anteil wirtschaftlich interessant?

Hart aber fair! Nicht jeder Erbteil eignet sich für einen Verkauf. In der Praxis sind Erbteile dann für Käufer interessant, wenn Sie Grundbesitz (Grundstücke und/oder Häuser) in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf enthalten. Besonders interessant ist der Altbaukauf, d.h. Altbau-Immobilien sind Teil der Erbschaft. Gerade in Metropolen steigt die Nachfrage nach zentral gelegenen Altbauten Jahr für Jahr an. Dies bereitet ihnen eine hervorragende Verhandlungsposition beim Verkauf des Erbteils. Liegt ihre Immobilie weder im Einzugsgebiet einer Großstadt noch ist sie bautechnisch besonders interessant? In der Regel wird der Erbteil für potentielle Käufer dann leider nicht in Betracht kommen. Aber versuchen kann man es natürlich trotzdem.

Auf die Schuldensituation und die bestehenden Nachlassverbindlichkeiten hingegen kommt es kaum an. Hier ist vielmehr Transparenz ausreichend. Denn der Erwerber des Erbteils kann die Belastungen auf dem Nachlass in seine Bewertung und damit in den Kaufpreis, den er bereit ist zu bezahlen, mit einbeziehen. Ganz im Gegenteil, Nachlässe mit hohen Verbindlichkeiten sind für juristisch versierte Käufer unter Umständen sogar besonders interessant, da sie durch Aufarbeitung der rechtlichen Lage Ansprüche auch abwehren können.

Bereiten Sie Informationen auf

Der Erbschein wurde erteilt und es ist klar, was in der Erbschaft steckt? Dann sollten Sie diese und weitere Informationen detailliert aufbereiten. Nur wenn transparent dargestellt wird, welche Vermögensgegenstände und Schulden die Erbschaft enthält, ist das für einen potentiellen Käufer interessant.

Nachfolgende Unterlagen gehören in jedem Fall dazu:

Welche Positionen alles in die Aktiva, Passiva und Risiko-Chancen gehören, lesen Sie in meinem Artikel Erbrechner: Nachlass bewerten.

Umso transparenter Sie sind und umso einfacher der Inhalt der Erbschaft für Dritte zu verstehen ist, desto größer sind die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf Ihres Erbteils. Dokumente mit hoher Glaubwürdigkeit, z.B. Abschriften, fördern dies nochmal zusätzlich. Unterschätzen Sie diesen wichtigen Teilschritt nicht, kein Erwerber wird sich in eine Erbengemeinschaft einkaufen, wenn ihm die Fakten nicht klar sind. Der Kaufpreis ist ja meist nicht unerheblich.

Finden Sie einen Käufer

Als Käufer für ihren Erbanteil kommen zwei Gruppen in Betracht:

  • Zum einen kann ein anderer Miterbe interessiert sein, Ihre Erbteile zu übernehmen. Äußern Sie Ihren Wunsch gegenüber den übrigen Miterben.
  • Zum anderen können Sie ihren Erbteil frei am Markt an einen Dritten verkaufen. Hierzu bedarf es lediglich eines notariellen Vertrages, die Zustimmung der Miterben ist nicht erforderlich. Zu deren Schutz hat der Gesetzgeber das Miterbenvorkaufsrecht installiert, d.h. wollen Sie an einen Außenstehenden verkaufen, so haben die Miterben zwei Monate Zeit in diesen Kaufvertrag einzutreten.

Die zentrale Frage ist nun, wie finden Sie potentielle Interessenten. Das ist tatsächlich garnicht so schwer. Portale wie einfacherben.de bieten die Möglichkeit, den Erbteil zum Verkauf anzubieten. rechtskauf.de beispielsweise kauft aktiv Erbteile auf. Konkret für den Standort München kann auch hausvonbeck.de interessant sein. Auch hier werden Erbanteile, bevorzugt mit Altbau, aufgekauft. Weiterhin gibt es viele auf Erbrecht spezialisierte Anwälte, die hier vermitteln. Am besten nutzen Sie hier eine Suche auf Google.

Ich erlaube mir an dieser Stelle den Hinweis, dass ich interessiert bin, Erbteile zu kaufen. Beabsichtigen Sie den Verkauf ihres Erbteils, so kontaktieren Sie mich bitte. Ich beantworte Ihre Anfrage innerhalb von 24 Stunden!

Abschluss des Kaufvertrages: Erbschaftskauf

Haben Sie einen Interessenten gefunden, so schließen Sie mit diesem einen notariellen Kaufvertrag über den Erbteil, den sog. Erbschaftskaufvertrag. Hierzu kontaktieren Sie direkt einen Notar, dieser wird den erforderlichen Kaufvertrag für Sie aufsetzen und anschließend beurkunden.

Der Jurist unterscheidet bei diesem Vorgang zwei Teile, die aber in der Regel in einem Vertrag gemeinsam behandelt werden. Zum einen eben den Erbschaftskauf, gesetzlich geregelt in den §§ 2371ff BGB. Dies ist ein klassischer Kaufvertrag mit dem Inhalt, dass A an B seinen Erbteil verkauft. Das Gesetz bestimmt allerdings in den §§ 2371ff BGB einige Sonderregelungen gegenüber einem Standardkaufvertrag, beispielsweise Fragen zur Forthaftung des Verkäufers. Auf der anderen Seite gibt es dann die Erfüllung dieses Kaufvertrages, die dingliche Übertragung des Erbteils, sog. Verfügung. Diese ist geregelt in § 2033 Abs. 1 BGB. Um diese juristische Feinheiten muss sich allerdings der Laie nicht kümmern, der Notar sorgt verlässlich dafür, dass der Erbschaftskaufvertrag juristisch einwandfrei aufgesetzt ist.

Weiterführende Infos: Erfahren Sie mehr zum Erbschaftskaufvertrag oder lesen Sie einen Beispiel-Kaufvertrag auf der Seite PRAXIS: Beispiel-Kaufvertrag über einen Erbteil.

Wie geht es im Anschluss an den Verkauf weiter?

Nach dem Vertragsabschluss beim Notar wird dieser die übrigen Miterben über den Verkauf benachrichtigen. Diese haben nun die Möglichkeit, innerhalb von 2 Monaten in Ihren Verkauf einzutreten, sog. Miterbenvorkaufsrecht. Macht einer oder mehrere ihrer Miterben hiervon Gebrauch, so treten diese in den Vertrag zwischen ihnen und dem Käufer ein. Diese müssen Ihnen gegenüber nun den Vertrag erfüllen, d.h. insbesondere den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Wichtig beim Vorkauf ist, dass der Vorkäufer in den Vertrag so eintritt, wie er besteht, d.h. mit allen Besonderheiten die Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Für Sie ist die Ausübung des Vorkauftsrechts also völlig unproblematisch. Sie haben ihren Erbteil weiter verkauft und bekommen den Kaufpreis, den Sie mit dem Erwerber vereinbart haben. Auch in der Abwicklung ergeben sich hieraus keine Besonderheiten für Sie. Alle erforderlichen Schritten wurden vom Notar bereits im initialen Erbteilskaufvertrag berücksichtigt, die Folgeschritte sind allein rechtstechnischer Natur und erfordern kein erneutes Mitwirken ihrerseits..

Unabhängig davon ob nun ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht, wird im Grundbuch die sog. Auflassung eingetragen. Im Anschluss daran wird der Notar den Käufer über die Eintragung informieren und ihn auffordern, den Kaufpreis an Sie zu bezahlen. Mit Eingang der Zahlung bestätigen Sie dem Notar dies, der Käufer wird nun als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Das war´s schon. Alles in allem garnicht so kompliziert, insbesondere als der Notar alle juristische erforderlichen Schritte für Sie verlässlich – und in der Regel auch ohne Kosten für Sie – betreut.

Alternativen zum Verkauf des Erbteils

Wollen Sie ihren Erbteil nicht verkaufen, aber trotzdem aus der Erbengemeinschaft ausscheiden, so kommen dafür zwei Wege in Betracht:

  • Alle Miterben schließen eine Auseinandersetzungsvereinbarung, d.h. eine vertragliche Regelung in der bestimmt wird, wie der Nachlass zwischen den Miterben aufgeteilt wird. Die Ausgestaltung als Vertrag setzt voraus, dass alle Beteiligten auch aktiv zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend.
  • Einzelne Miterben scheiden über das – richterrechtlich anerkannte – Institut der Abschichtung und Anwachsung aus. Dies bedeutet, dass der ausscheidende Miterbe seine Beteiligung an der Erbengemeinschaft aufgibt und dafür eine Ausgleichszahlung erhält.

Wichtig zu wissen: in der Praxis ist es kaum möglich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu erzwingen. Das naheliegende Mittel der Erbauseinandersetzungsklage ist hochriskant und nur selten erfolgreich.