Teilungsversteigerung als Mittel der zwangsweisen Auflösung der Erbengemeinschaft


  • Können sich die Miterben nicht über die Verteilung eines Gegenstandes, typischerweise Grundstück oder Immobilie, einigen, so muss dieses zur Teilung gerichtlich versteigert werden. Hierdurch wird der unteilbare Gegenstand in Geld überführt und damit teilbar gemacht
  • Den Antrag kann im Grundsatz jeder Miterbe jederzeit beim Amtsgericht stellen
  • Mit Abschluss der Teilungsversteigerung wird der Erlös an die Erbengemeinschaft ausgeschüttet und kann von dieser verteilt werden. Damit ist es möglich die Erbengemeinschaft Schritt für Schritt aufzulösen

Zum Begriff der Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Bei jener geht es in der Regel darum, dass ein Schuldner nicht mehr in der Lage ist seine Verbindlichkeiten zu erfüllen. Daher beantragt ein Gläubiger die Verwertung seines Vermögens, um dann aus dem Erlös seine Forderungen bezahlt zu bekommen.

Bei der Teilungsversteigerung hingegen sind sich mehrere Miteigentümer nicht über den Verbleib des Gegenstandes einig. Um aber nun die Erbengemeinschaft aufteilen zu können, bietet das Gesetz dafür ein Verfahren an. Dieses ist geregelt im „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“, kurz ZVG.

Neben der Auflösung der Erbengemeinschaft, ist der zweite typische Fall der Teilungsversteigerung die Durchführung einer Ehescheidung. Häufig haben die Ehegatten eine gemeinsame Wohnung oder ein Haus angeschafft, das im Wege der Scheidung verkauft werden muss. Sind sich beide nicht einig, so kommt es hier leider häufig zur Teilungsversteigerung.

Sind Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft mit Immobilienvermögen? Alle Optionen lesen Sie in meinem Beitrag Immobilie in der Erbengemeinschaft? So wird sie geteilt!

Antrag auf Teilungsversteigerung

Eingeleitet wird die Teilungsversteigerung auf Antrag eines oder mehrerer Miterben. Auf die Größe seines Miterbenanteils kommt es nicht an. Insbesondere braucht er auch keine Mehrheit hinter sich. Der Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. Eine Begründung ist dafür nicht erforderlich. Ein Muster finden Sie auf den Webseiten es Amtsgerichts Karlsruhe: Muster Antrag Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung

Wichtig ist noch darauf hinzuweisen, was Gegenstand der Versteigerung ist. Häufig besteht die Vorstellung, der Anteil an der Erbengemeinschaft würde versteigert werden. Das ist schlicht falsch! Versteigert wird ein Grundstück oder eine Immobilie, die sich in der Erbengemeinschaft befindet. Damit wird aus der unteilbaren Immobilie „teilbares Geld“ gemacht. Dieses ersetzt dann den unteilbaren Gegenstand, so dass die Erbengemeinschaft mit der Auseinandersetzung voran kommen kann.

Rechnen Sie vom Antrag auf Teilungsversteigerung bis zum Ende des Verfahrens mit eins bis drei Jahren. Läuft alles glatt durch, werden Sie ein Jahr oder etwas mehr zu erwarten haben. Gibt es Unklarheiten, Anträge usw. sind Sie schnell bei zwei bis drei Jahren. Gibt es tatsächlich begründete Einwände der übrigen Miterben, sind fünf Jahre nicht untypisch. Letztlich können Sie, falls Sie an der Auflösung der Erbengemeinschaft interessiert sind, erstmal den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Stellt sich dann heraus, dass das Verfahren umfangreicher wird, steht ihnen weiter und unbeschadet davon, die Möglichkeit offen Ihren Erbteil doch noch zu verkaufen. Oder verfolgen Sie beide Optionen einfach parallel.

Zuletzt sei noch auf das sog. „geringste Gebot“ hinzuweisen. Dieses legt das Gericht fest und es umfasst die Höhe der Ansprüche von Gläubigern, die dem Antragsteller vorgehen sowie Kosten des Verfahren und ähnliches. Befindet sich dieses geringste Gebot in der Höhe oder über dem Verkehrswert, so ist davon auszugehen, dass ein Versteigerungserfolg unwahrscheinlich ist. In diesem Fall sollten Sie von einem Antrag absehen, da Sie nur auf den Verfahrenskosten sitzen bleiben würden.

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Ablauf der Teilungsversteigerung

Geht der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Gericht ein, so prüft dieses, ob die formellen Voraussetzungen vorliegen.

Weiterhin kann jeder Miterbe die „Einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 2 ZVG“ beantragen. Im Wesentlichen geht es darum, dass eine Teilungsversteigerung „zur Unzeit“ vermieden werden sollen. Darunter fällt beispielsweise ein besonderer Wertverlust. In der Praxis ist da meist nichts zu holen. Bei Teilungsversteigerungen im Rahmen einer Ehescheidung hingegen schaut es etwas besser aus.

In der Folge beauftragt nun das Gericht einen Gutachter mit Erstellung des Wertgutachtens. Liegt dieses vor, so wird der Versteigerungstermin festgesetzt und bekannt gemacht.

Im Versteigerungstermin selbst sind dann drei Teile zu unterscheiden:

  • Bekanntmachung, insbesondere die Abstimmung über den Versteigerungsgegenstand, geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen.
  • Dann folgt die Bietstunde, also der Zeitraum, in dem Gebote abgegeben werden können. Entgegen dem Wortlaut dauert dieser nicht eine Stunde, sondern zunächst 30 Minuten und dann solange weiter, wie mit Geboten zu rechnen ist, also durchaus länger als eine Stunde.
  • Dritter Teil ist die Verhandlung über den Zuschlag. Insbesondere geht es in diesem Teil der Versteigerung darum, ob es rechtliche Gründe gibt, die gegen eine Eigentumsübertragung an den Höchstbietenden sprechen.

Verteilung des Versteigerungserlöses

Die Versteigerung endet mit dem Zuschlag. Darauf folgt der Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös ausgekehrt. Zunächst werden die Verfahrenskosten abgezogen. Der Rest wird unter den Miterben aufgeteilt.

In der Praxis ist dies allerdings garnicht so einfach. Könnte man nun davon ausgehen, dass das Gericht den Übererlös einfach nach Erbteilen verteilt, so irrt man. Das Gericht wird den Übererlös NUR dann verteilen, wenn ALLE Miterben eine übereinstimmende Erklärung zur Verteilung abgeben. Schwert einer aus, so hinterlegt das Gericht den Erlös.

Kommt es auch in der Folgezeit nicht zu einer Einigung, so steht Ihnen nur der Weg der Klage offen. In der Praxis aber finden die Miterben häufig dann doch einen Weg, eine gemeinsame Erklärung zur Verteilung abzugeben, um so vor allem zeitnah an das Bargeld zu kommen.

Sie sind an mehr Details zur Teilungsversteigerung interessiert? Auf teilungsversteigerung.net finden Sie ausführliche Informationen. Weiterhin finden Sie auf zvg-portal.de eine Übersicht über nahezu alle Versteigerungsverfahren in Deutschland.

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Es gibt allerdings auch einen anderen Weg, wie der einzelne Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann, ohne dafür Immobilien versteigern lassen zu müssen: er kann seinen Erbteil an einen der übrigen Miterben oder einen beliebigen Dritten verkaufen! So erhält er sofort den Kaufpreis und ist damit nicht mehr Mitglied der Erbengemeinschaft. Der Erwerber hat die Möglichkeit durch neue Sachlichkeit ggf. die verfahrene Situation in der Erbengemeinschaft auszulösen und so komplett eine Teilungsversteigerung verhindern. Damit haben sicherlich alle gewonnen! Mehr dazu lesen Sie in meinem Blogbeitrag: Entscheidungshilfe: Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?