Erbengemeinschaft
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Immobilien & Erbengemeinschaft

In Zeiten niedriger Zinsen merkt man ganz besonders den Drang zum Kauf von Immobilien. Ganz allgemein steigen die Preise für Wohnflächen in ganz Deutschland. Aber ganz besonders sieht man einen Anstieg in den Metropolen. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf… Überall stiegen die Preise!

Was bedeutet das für Erbengemeinschaften? Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft in einer der großen Metropolen Deutschlands, so steigt der Wert für ihren Erbteil! Viele Investoren sind daran interessiert, einen „Fuss in die Türe“ bei Immobilienobjekten in Großstädten zu bekommen. Gerne kaufen diese ihren Erbteil und haben so Einflussmöglichkeiten auf die Erbengemeinschaft. Dies klingt zunächst sehr negativ, in Richtung Druck. Dieses Verständnis ist aber zu relativieren: Ein Profi in der Erbengemeinschaft kann nicht nur die Auseinandersetzung (zum Wohle aller Miterben) vorantreiben. Er kann auch den wirtschaftlichen Wert der Erbschaft erst deutlich machen. Davon profitieren alle Miterben!

Mein Tipp daher: sehen Sie sich am Markt um, wer Interesse an zentralen Immobilien oder Altbauten hat. Es kann sich lohnen!

 

Nutzung von Nachlassgegenständen in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, so bilden sie eine Erbengemeinschaft. In Folge dessen kann kein Miterbe einen Nachlassgegenstand für sich alleine in Anspruch nehmen - weder als Alleinbesitzer noch zur exklusiven Nutzung Vielmehr setzt die Nutzung in der Regel einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft voraus Nutzt ein Miterbe trotzdem, so können die übrigen Erben Ansprüche auf Unterlassung, ggf. Nutzungsersatz, erheben In einer Erbengemeinschaft verwalten die Erben das Erbe gemeinsam. Die Gemeinschaft der Erben ist bis zur Auseinandersetzung des Nachlasses auch gemeinschaftlich Eigentümer desselben. Juristisch spricht man von einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft, denn es sind noch keine bestimmten Teile des Erbes einzeln auf die Erben aufgeteilt. Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn der Erblasser in seinem letzten Willen bestimmte Verfügungen über einzelnen Gegenstände etwa durch Vermächtnis getroffen hätte. Die Gesamthandsgemeinschaft verpflichtet die Erben zu gemeinsamem Handeln, sie können nur gemeinschaftlich über das Erbe verfügen. Grundsätzlich hat so jeder Miterbe innerhalb der Erbengemeinschaft kein Recht, die Nutzung eines bestimmten Nachlassengegenstandes [...]

Nutzung Nachlassgegenstände

In der Erbengemeinschaft können alle Miterben nur gemeinschaftlich in gegenseitiger Absprache über Nachlassgegenstände verfügen. Verfügen bedeutet verkaufen oder verschenken oder die endgültige Überlassung des Nachlassgegenstandes an einen Miterben unter Anrechnung auf den Erbteil. Auch die Verwaltung über Nachlassgegenstände obliegt den Miterben gemeinschaftlich. Verwalten bedeutet, dass der Nachlassgegenstand im Besitz des Nachlasses bleibt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. In diesem Fall genügt die Stimmenmehrheit, so dass ein Miterbe auch überstimmt werden kann. In Folge dessen kann der einzelne Miterbe nicht einfach einen Nachlassgegenstand alleine nutzen. Auch kann er nicht erwarten, dass die Nutzung für ihn kostenlos möglich ist. Miterben fühlen sich als Eigentümer der Nachlassgegenstände. Dies sind sie auch. Aber eben auch nur als Miterben in der Erbengemeinschaft. In der Erbengemeinschaft müssen die Miterben den Nachlass gemeinsam verwalten und können nur gemeinsam verfügen. Aus dieser Vorgabe ergeben sich Regeln, aber auch Ausnahmen. Wer sie kennt, vermeidet Streitigkeiten und trägt dazu bei, [...]

Erbengemeinschaft München

Der Tod eines geliebten Menschen ist ebenso bedauerlich wie unvermeidbar. Doch kaum ist die Trauer gelindert, muss das Erbe des Verstorbenen verwaltet werden. Nicht immer ist dabei dank eines Testaments oder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge eindeutig geklärt, welche Personen den Nachlass antreten. Erben mehrere Personen zusammen, so kommt es zur Bildung einer Erbengemeinschaft. Gerade in größeren Ballungszentren wie München kann dies zu besonderen Möglichkeiten für die Erbengemeinschaft führen. Lesen Sie im Folgenden mehr! Die Erbengemeinschaft – was ist das eigentlich? Weite Teile des in Deutschland geltenden Zivilrechts waren in ähnlicher Form bereits in den antiken Kulturen bekannt. So etwa im mächtigen Rom, das schon einige der uns heute bekannten Paragrafen verwendete. Aber auch aus anderen Kulturkreisen wurden derartige Regelungen übernommen. So wie etwa aus dem ehemaligen Germanien, das als Vorreiter für das moderne Erbrecht gilt. Die hier zu besprechende Erben- oder Miterbengemeinschaft war einigen früheren Völkern also bereits vor mehr als 2.000 Jahren [...]

Internationales Erbrecht

Für das Erbrecht gelten in der Europäischen Union seit 17.8.2015 neue Regeln. Wer keine letztwillige Verfügung verfasst und im EU-Ausland Vermögenswerte besitzt oder dauerhaft im Ausland lebt, vererbt seinen Nachlass nach dem Recht des Staates seines Aufenthaltsortes im Ausland. Mit dem ausländischen Recht sind für die Erben oft Probleme verbunden. Es besteht also dringend Handlungsbedarf. Um Probleme zu vermeiden, sollten Erblasser mit deutscher Staatsangehörigkeit in einer letztwilligen Verfügung bestimmen, dass ihr Nachlass ausschließlich nach deutschem Erbrecht abgewickelt wird, ohne dass darauf ankommt, wo sie zum Zeitpunkt ihres Ablebens ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten. Was besagt die Europäische Erbrechtsverordnung? Europa wächst zusammen. Das europäische Gemeinschaftsrecht erfasst zunehmend auch die privaten Lebensbereiche der EU-Bürger. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErb-VO Nr. 650/2012) ist künftig allein der gewöhnliche Aufenthaltsort des Erblassers dafür maßgebend, welches nationale Erbrecht für die Abwicklung des Nachlasses anwendbar ist. Lebte der Erblasser im Ausland, wird sein Nachlass nach dem ausländischen Recht [...]

Erbengemeinschaft als Vermieter

Erbengemeinschaft wird automatisch Vermieter Stirbt eine Person und hat sie mehrere Personen als Erbe eingesetzt, so bilden diese eine Erbengemeinschaft und übernehmen als Folge der sog. Universalsukzession nach § 1922 BGB sämtliche Vermögensgegenstände und auch Verträge „zur gesamten Hand“. Das bedeutet insbesondere, dass die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft das Vermögen übernimmt und insbesondere nicht jeder Miterbe einzeln über Nachlassgegenstände und übernommene Verträge bestimmen kann. Zur Regelung dieser gemeinsamen Zeit hat der Gesetzgeber allerdings Vorschriften aufgestellt, wie der Nachlass zu verwalten ist. Laufende Angelegenheiten zwischen Mieter und Erbengemeinschaft als neuem Vermieter Hinterlässt der Erblasser allerdings eine vermietete Wohnung, so kommen hier einige Besonderheiten zu tragen. Zunächst einmal gilt auch hier ganz normal die bereits angesprochene Universalsukzession, d.h. die Erbengemeinschaft übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Für den Mieter hat dies zur Folge, dass er nun statt einer Person als Vertragspartner die Mehrheit an Erben sein Vermieter ist. Dies hat an allerersten [...]

Erbstreit

Hintergrund Die Erbengemeinschaft ist prädestiniert für Streitigkeiten, naheliegenderweise vom Juristen auch als Erbstreit bezeichnet. Hierunter fallen sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Streitigkeiten rund um die Erbschaft. Nicht umsonst sagt man: „Der Charakter eines Menschen zeigt sich beim Erben“. Hier treffen vielfältige Interessen aufeinander. Es gibt Erben, die wollen primär den Willen und das Erreichte des Erblassers fortsetzen. Andere wiederum möchten sich schlicht nicht mit der Erbschaft beschäftigen müssen, für Sie ist der Erbfall mehr Last als Gewinn. Dritte hingegen sind vor allem am wirtschaftlichen Wert des Nachlasses interessiert und wollen diesen so schnell wie möglich verkaufen. Das Zusammentreffen dieser Interessen kann man häufig nicht beeinflussen, vielmehr muss man verstehen damit geschickt umzugehen. Hauptkonflikt Immobilien Hauptkonflikt ist häufig Immobilienvermögen. Allein schon wegen des hohen Wertes konzentriert sich die Erbengemeinschaft meist auf die im Nachlass enthaltenen Grundstücke, Altbauten und sonstigen Immobilien. Problem hierbei ist die anstehende Auseinandersetzung, vor allem wenn das [...]

Erbteil an Miterben verkaufen

Sind Immobilien, Grundstücke oder Altbauten Teil der Erbengemeinschaft, so kann der Verkauf des Erbteils an einen der Miterben interessant sein Der Miterbe erhält durch seinen erhöhten Anteil im Rahmen einer möglichen Teilungsversteigerung eine exzellente Position Vorteil durch den Verkauf des Erbteils Die Interessen, seinen Erbteil zu verkaufen, können vielfältig sein. Der eine will möglichst schnell den wirtschaftlichen Vorteil der Erbschaft heben und „Geld bekommen“. Für andere steht die Vermeidung der psychischen Belastung oder Erbstreit im Vordergrund, denn laufende Verhandlungen und Streitereien mit den Miterben, häufig Verwandte, können zu einer erheblichen Belastung führen. Wieder andere wollen wirtschaftliche Risiken reduzieren oder können sich die laufenden Kosten, die im Rahmen der Verwaltung der Erbengemeinschaft anfallen, nicht leisten. Für all diese Fälle steht dem Miterben die Möglichkeit offen, dass er seinen Erbteil verkauft. Hierzu schließt er mit einem Interessenten einen Kaufvertrag ab, den sog. Erbschaftskauf. Im Anschluss daran überträgt er ihm seinen Erbteil. Als Käufer kommen sowohl Außenstehende, [...]

Erbschaftssteuer Erbengemeinschaft

Als Miterbe einer Erbengemeinschaft muss man den Erbfall gegenüber dem Finanzamt anzeigen und auch eine entsprechende Steuererklärung abgeben Primär geht es in diesem Zusammenhang um die Versteuerung der Bereicherung durch den Todesfall Aber auch Aspekte rund um die Verwaltung der Erbschaft, Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und Verkauf des Erbteils können steuerrechtlich relevant sein Mehrere Vorgänge in der Erbengemeinschaft können steuerlich relavant sein Neben der reinen Erbschaftssteuer, also der Steuer für den Anfall der Erbschaft, kommen auch noch steuerliche Aspekte rund um die Verwaltung des Nachlasses, bei der Auseinandersetzung und beim Verkauf des Erbteils zum Tragen. Alle vier Aspekte werden nachfolgend beleuchtet. Weiterhin gibt es einen zentralen Aspekt, der die steuerlichen Angelegenheiten deutlich verkompliziert: Enthält der Nachlass Betriebsvermögen (z.B. ein Unternehmen oder eine Beteiligung daran), so stellen sich hierbei komplizierte, einzelfallabhängige steuerrechtliche Fragen. Ich weise nachfolgend vereinzelt auf diese Umstände hin, werde aber in die komplexe Materie nicht tiefer einsteigen. Dies hat zwei Gründe: [...]

Teilungsversteigerung

Können sich die Miterben nicht über die Verteilung eines Gegenstandes, typischerweise Grundstück oder Immobilie, einigen, so muss dieses zur Teilung gerichtlich versteigert werden. Hierdurch wird der unteilbare Gegenstand in Geld überführt und damit teilbar gemacht Den Antrag kann im Grundsatz jeder Miterbe jederzeit beim Amtsgericht stellen Mit Abschluss der Teilungsversteigerung wird der Erlös an die Erbengemeinschaft ausgeschüttet und kann von dieser verteilt werden. Damit ist es möglich die Erbengemeinschaft Schritt für Schritt aufzulösen Zum Begriff der Teilungsversteigerung Die Teilungsversteigerung ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Bei jener geht es in der Regel darum, dass ein Schuldner nicht mehr in der Lage ist seine Verbindlichkeiten zu erfüllen. Daher beantragt ein Gläubiger die Verwertung seines Vermögens, um dann aus dem Erlös seine Forderungen bezahlt zu bekommen. Bei der Teilungsversteigerung hingegen sind sich mehrere Miteigentümer nicht über den Verbleib des Gegenstandes einig. Um aber nun die Erbengemeinschaft aufteilen zu können, bietet das Gesetz dafür ein Verfahren an. [...]

Altbaukauf

Altbauten erfreuen sich wachsender Beliebtheit Ein Trend seit Jahren: Altbauwohnungen werden am Mietmarkt massiv nachgefragt und erzielen Mietpreise, die bei gutem Zustand der Wohnung den von Neubauwohnungen deutlich schlagen. Die große Deckenhöhe, Verzierung mit Stuck, Fußböden aus historischem Parkett. All das macht Altbauten besonders wohnenswert und daher auch stark nachgefragt. Erhaltung und Sanierung überfordert Laien häufig Allerdings ist die Lage für Vermieter nicht immer ganz einfach. Einen Altbau "in Schuss zu halten" ist nicht immer leicht. Der Eigentümer braucht umfassende Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Was sind angemessene Preise für Handwerkerleistungen? Welche Modernisierungen sind möglich? Welche erforderlich? Wie gehe ich mit unklaren historischen Bauplänen um? Noch intensiver wird die Herausforderung, wenn nicht nur eine Verwaltung des Altbaus ansteht, sondern wenn dieser komplett saniert werden muss. Allein die Kosten hierfür gehen schnell in die Millionen. Von Schwierigkeiten rund um den Denkmalschutz, Brandschutzauflagen usw. einmal ganz zu schweigen. Auch die Eigentümerstruktur spielt hier eine wichtige [...]

  • Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft
    Rechtsprechung und Urteile zur Erbengemeinschaft Das Erbrecht im Allgemeinen und die Erbengemeinschaft im Besonderen sind laufend von der aktuellen Entwicklung der Rechtsprechung betroffen: Pflichten der Miterben, Rechte im Rahmen der Verwaltung des gemeinsamen Nachlasses, Möglichkeiten zur Auseinandersetzung und zum Erbteilsverkauf... Zu all diesen Themen lesen Sie hier regelmäßig ein Update [... mehr lesen]
  • Erbengemeinschaft auflösen
    Die Die Erbengemeinschaft stellt eine Zwangsgemeinschaft dar, die explizit auf Auflösung gerichtet ist. Hierfür gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten: 1) Die Miterben schließen eine Auseinandersetzungsvereinbarung in der die Verteilung des Nachlasses geregelt wird; 2) Alle Erbanteile werden auf einen der Miterben oder einen Dritten vereinigt, in der Regel durch einen Verkauf der [... mehr lesen]
  • Infografiken zur Erbengemeinschaft
    Rechtliche Aspekte sind kompliziert, Erbrecht ganz besonders. Über meine Infografiken haben Sie die Möglichkeit sich dem Thema Erbrecht und Erbengemeinschaft einfach zu nähern. Was ist eine Erbengemeinschaft? Wie komme ich da rein, wie komme ich da raus? Was kann ich mit meinem Erbteil machen? All diese Fragen beantworte ich [... mehr lesen]
  • Praxistips für Erben
    Mit dem Tod des Erblassers kommt auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft eine ganz neue Aufgabe zu. Neben den ersten Schritten, wie beispielsweise der Organisation der Bestattung und der Benachrichtigung diverser Ämter, Firmen und Personen, kommen schnell Fragen rund um die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses auf. Welche Handlungen muss der Erbe vornehmen? Welche darf er überhaupt [... mehr lesen]
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